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                          立體車庫的價格

                          在我國家庭小轎車保有量飛速增加和土地價格大幅攀升的今天,采用機械形式提高單位面積的停車數量,實現“立體停車”已成為解決“停車難”問題的有效途徑。但是,從近幾年全國各大中城市立體車庫的建設情況來看,雖然總體車位數量呈現直線上升的趨勢,依舊未擺脫受冷落的狀況。據了解其中一個主要原因就是不少開發商或業主認為建設立體車庫價格高、不合算。如何看待這個問題呢?筆者認為應該針對不同情況進行認真的經濟核算和客觀的綜合分析,否則,籠而統之地形成“不合算”的思維定勢,必然會因小失大、甚至貽誤商機。

                          一、若考慮土地價格和土建成本,在城市繁華區域建大型自走式停車場(庫)并不經濟。

                          建機械式立體車庫與建平面停車場相比的確要多投入價格不扉的設備費用,而且還需要有專人進行管理和維護。但是,在停車數量要求一定的情況下,在不同的地理位置和不同的建筑結構形式中,采用不同類型的停車設備,一比較就會發現,平面車庫的綜合造價往往要高于立體車庫。經業內人士分析:建平面自走式停車場,含場內車道每車位平均需要25---30平方米,若停50輛車占地面積應不少于2畝;而建機械式立體車庫,從理論上說,隨著立體車庫層數的增加,車輛所占用地面積可成比例減少,在我國目前已經實現了1平方米停放一輛轎車。例如:在7m×7m的地面建設停車樓(“垂直升降類”、通常稱“塔式”),每層停兩輛,可以建25層、停50輛車。建這種車庫目前需投資300萬元左右,按此標準與不同城市區域地價相比這個帳很容易算清楚(目前中等以上城市繁華區域的地價每畝一般都在數百萬元);若建在同區域的建筑物內則需要再增加相同占地面積的建筑費用。據測算,包括土建等投資在內,若建設一個200個車位左右的停車場,采用立體停車設備可節省投資千萬元以上。

                          二、若考慮采用立體停車后,可以用節省出的樓面經營或銷售,業主將會得到遠遠高于設備投資的回報。

                          為解決停車問題,規劃部門一般要求新建設項目必須達到建筑面積每100平方米一個車位,或達到一戶一個車位。城區容積率高的項目,一般將停車庫設在地下負一或負二、負三層。在高層建筑的地下層建自走式停車庫,平均每車位占建筑面積約38---45平方米,以不計樓面地價和基礎開挖費用算,單車位僅建筑成本也不會低于6萬元。如果采用自動化立體停車方式,雖然只占用一層的地下空間,但停車數量要多于兩層傳統的自走式車庫。從總體造價上看,雖然機械式立體車庫一次性投資略高,(目前倉儲類、平面移動類全自動立體車庫的單車位市場價約7-8萬元),但是,若把節省出的負一層作為商業鋪面經營或出售的話,扣除立體車庫設備投資,業主還會得到豐厚的回報。如某商貿大廈原設計地下負一、負二層為停車場,可停150輛車,后將負一層改為營業面積約3000平方米的超市,將負二層建成了有200個車位的倉儲式立體車庫。雖然車庫設備凈投資1400余萬,但僅超市面積的市場價售價就可凈掙車庫投資額的一倍以上。

                          三、若考慮投資回報率,在車位緊張的生活小區或車輛流動量大的公共場所(機關、醫院、寫字樓、商場等),建立體車庫是最佳的投資方式。

                          目前,一般生活小區停車場車位的月租在200元---300元,固定車位售價在5---8萬元,在早期建的小區內,由于車位少,此價更是供不應求。若在一個可停10輛車的位置建立體車庫,采用三層升降橫移類設備,可增至26個車位,以單車位造價2.5萬元計,需投資65萬元。僅以5萬元價格銷售即可得130萬元,扣除原車位可售價50萬元,凈收入80萬元,回報率在23%以上。這種設備可不增加管理人員,運行費用從臨時停車和收取管理費就可以得到解決。

                          為解決靜態交通問題,利用市場杠桿調整停車位緊張的狀況,各地陸續出臺了新的停車收費標準,不少城市對立體車庫和繁華區域的收費與一般的停車場相比收費成倍增加,由此催生了一個新的投資領域“停車經濟”。據報道:重慶市加州停車場是一個普通型的停車場,有車位400個,每天90%以上的車位都不空閑;按每天收入10元/車位計算,每年停車費毛收入近130萬元。對此“停車經濟”商家可根據不同地域的收費標準、停車流量、設備投資和運行成本計算出實際回報率。

                          四、若考慮提高整體建筑項目的科技含量,方便業主的使用和管理,增加賣點或出租率,采用立體車庫是最佳選擇。

                          目前國內各正規車庫生產廠家所生產的立體車庫,一般采用PLC電路控制,以IC(ID)卡自動化方式管理,同時可與樓宇智能管理系統兼容。為保證車庫設備穩定可靠運行,高端產品配有遠程診斷系統,能夠及時發現設備存在的隱患,方便維護和修理。車庫內配備監控攝像機,直接連接物業中心機房,可晝夜監控整個停車場情況,其防盜性、防護性以及改善市容環境等方面都具有很大的優越性。

                          立體車庫采用人性化設計,駕駛人員在地面層存取車,方便快捷,一次存(取)車時間一般不超過120秒。而從傳統地下車庫運營情況看,將車停到地下負一層或負二、負三層,會給司乘人員帶來很大不便,所以經常會出現地面車位擁擠地下卻十分空閑的狀況。

                          綜上所述,建立體車庫是一項具有一定風險的高額投資,但是,只要進行審慎的可行性論證,抓住商機同樣會得到高額的回報。

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